Votre banquier vous a regardé avec cet air gêné. Celui qui précède généralement un « votre dossier est… compliqué ». Pourtant, vous facturez 65 000 € par an depuis quatre ans. Votre activité est stable. Mais pour la banque, vous restez un risque. Pretto accompagne justement ces profils que les banques traditionnelles peinent à évaluer correctement.
L’essentiel en 30 secondes
- Les banques retiennent la moyenne de vos 3 dernières années de revenus, pas vos 12 derniers mois
- Le taux d’endettement maximum reste fixé à 35 % par le HCSF en 2026
- Un courtier connaît les banques réellement ouvertes aux indépendants (pas celles qui le prétendent)
- L’attestation de finançabilité rassure vendeurs et agents immobiliers sur votre solvabilité
Points clés abordés
Freelance et crédit immobilier : ce que les banques regardent vraiment
L’erreur la plus fréquente que je rencontre dans mon activité de conseil aux freelances en région parisienne ? Présenter ses revenus sur les 12 derniers mois au lieu des 3 dernières années. Sur les dossiers que j’ai traités entre 2022 et 2026 (environ 35 par an, profils consultants IT et créatifs), cette erreur sous-estime la capacité d’emprunt de 15 à 25 %. Ce constat est limité à mon périmètre et peut varier selon le statut juridique et la banque sollicitée.
35%
Taux d’endettement maximum recommandé par le HCSF pour tout emprunteur
Concrètement, selon la Banque de France, les normes HCSF limitent à 25 ans la durée maximale des crédits et à 35 % le taux d’effort. Ces règles s’appliquent à tous. Mais pour vous, freelance, c’est le calcul du revenu de référence qui change tout.
Franchement, le problème n’est pas votre revenu. C’est la façon dont les banques le calculent. Un salarié gagne 4 000 € nets ? La banque retient 4 000 €. Vous, en SASU avec 70 000 € de chiffre d’affaires ? Ça dépend de ce que vous vous versez, des dividendes, de la politique interne de l’établissement. Certaines banques ne regardent que la rémunération nette. D’autres intègrent une partie des dividendes. Quelques-unes refusent tout simplement les dossiers indépendants sans les étudier.
| Statut | Revenu retenu typique | Capacité d’emprunt estimée |
|---|---|---|
| Micro-entreprise | 34 % à 50 % du CA (abattement fiscal) | 150 000 à 180 000 € |
| EURL à l’IR | Bénéfice net après charges | 180 000 à 220 000 € |
| SASU | Rémunération nette + 70 % dividendes (variable) | 200 000 à 260 000 € |
Ces écarts ne sont pas anecdotiques. Selon les données INSEE 2025, 76 % des freelances exercent en micro-entreprise. Pourtant, ce statut est souvent le moins bien traité par les banques en termes de revenus retenus.
L’autre point de friction concerne l’antériorité. La plupart des établissements exigent 3 ans d’activité minimum pour un indépendant. Pas 2 ans et 11 mois. Trois ans révolus. J’ai vu des dossiers refusés pour 45 jours manquants. C’est là qu’un courtier qui connaît les exceptions bancaires change la donne. Certaines banques acceptent 2 ans si votre secteur est porteur ou si vous étiez salarié dans le même domaine avant.
La question du coût d’un courtier revient souvent dans les discussions avec mes clients. Pour comprendre comment fonctionne la rémunération d’un courtier immobilier, il faut distinguer les honoraires directs et la commission bancaire.
Comment Sophie a débloqué son crédit après un premier refus
J’ai accompagné Sophie l’année dernière. Développeuse freelance en EURL à Lyon, 38 ans, elle cherchait un 75 m² pour 280 000 €. La Banque Postale avait refusé son dossier. Motif : revenus variables de 55 000 à 72 000 € selon les années. Le conseiller avait retenu le montant le plus bas sans tenir compte de la tendance haussière.
En repositionnant son dossier sur la moyenne pondérée des 3 dernières années et en ciblant une banque régionale habituée aux profils TNS, elle a obtenu son prêt à 3,28 % sur 20 ans. Écart avec l’offre initiale refusée ? Néant. Elle n’avait simplement pas frappé à la bonne porte.
Comment Pretto optimise la capacité d’emprunt des freelances
Le problème des freelances face aux banques n’est pas leur solvabilité réelle. C’est la traduction de leurs revenus dans un langage que les algorithmes bancaires comprennent. Pretto a construit son approche précisément autour de cette difficulté.
Le processus démarre par une simulation en 3 minutes qui intègre dès le départ les spécificités des revenus variables. Vous renseignez votre statut juridique, vos trois dernières années de chiffre d’affaires ou de rémunération, et le simulateur applique automatiquement les décotes et pondérations que chaque banque utilise. Cette étape est gratuite et ne nécessite aucune inscription.
La force de Pretto réside dans sa capacité à comparer simultanément plus de 100 banques. Pas 100 offres théoriques : 100 établissements avec leurs critères réels d’acceptation. Certains refusent systématiquement les micro-entrepreneurs. D’autres acceptent les SASU à partir de 2 ans d’antériorité. Ce tri, fait manuellement, prendrait des semaines. L’algorithme le réalise en quelques secondes.
Une fois la simulation affinée par un courtier expert, vous obtenez une attestation de finançabilité. Ce document n’est pas une promesse de prêt. C’est un engagement du courtier certifiant que votre dossier est finançable selon les critères bancaires actuels. Pour un vendeur ou un agent immobilier, cette attestation vaut validation. Elle vous place au même niveau qu’un acheteur salarié avec un accord de principe bancaire.
Le levier souvent négligé concerne l’assurance emprunteur. Les contrats groupe proposés par les banques sont calibrés pour des profils standards. En tant qu’indépendant, vous payez souvent plus cher pour une couverture inadaptée. Pretto négocie des délégations d’assurance jusqu’à 65 % moins chères que les contrats bancaires classiques. Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, l’économie peut atteindre plusieurs milliers d’euros, comme l’indiquent les évolutions Askapi 2026.
De la simulation à l’offre de prêt : les étapes avec un courtier
Les délais annoncés par les banques sont rarement ceux que vous vivrez. Entre la promesse marketing et la réalité du traitement de dossier, comptez systématiquement 30 à 50 % de temps supplémentaire. Sauf si votre dossier est piloté par quelqu’un qui connaît les points de friction.
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Simulation en ligne complétée (3 minutes) -
Analyse approfondie par le courtier dédié -
Délivrance de l’attestation de finançabilité -
Réception des premières offres bancaires -
Offre de prêt définitive éditée
Ce calendrier est celui que je constate sur les dossiers que j’accompagne. Il peut varier selon la réactivité de votre banque et la complexité de votre situation patrimoniale.
Le point critique pour accélérer le processus ? La complétude de votre dossier dès le départ. Vos trois derniers bilans comptables, vos avis d’imposition, vos relevés de compte pro et perso sur 3 mois. Un dossier incomplet génère des allers-retours qui ajoutent 2 à 3 semaines au délai global.
Documents à préparer avant votre simulation
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Bilans et comptes de résultat des 3 dernières années (certifiés si possible) -
Avis d’imposition personnel des 2 dernières années -
Relevés de comptes professionnels et personnels (3 derniers mois) -
Justificatif d’immatriculation (Kbis ou INSEE) et statuts de la société -
Justificatif de domicile et pièce d’identité
Pour comparer les conditions des banques traditionnelles en parallèle de votre recherche via courtier, vous pouvez consulter notre guide sur la simulation crédit immobilier Crédit Mutuel.
Vos questions sur le courtier et le crédit freelance
Combien coûte réellement un courtier pour un freelance ?
D’après l’analyse Mafusee 2025, les honoraires moyens se situent entre 2 500 € et 3 000 €, auxquels s’ajoute une commission bancaire de 0,5 à 1,2 % du montant emprunté. Le retour sur investissement ? Entre 4 et 13 € gagnés pour 1 € investi, grâce aux économies sur le taux et l’assurance. Pour un prêt de 250 000 €, cela représente 12 000 à 40 000 € d’économies potentielles sur la durée totale.
Un freelance peut-il emprunter sans apport ?
Techniquement, oui. En pratique, c’est devenu rare depuis les recommandations HCSF. Les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais annexes : notaire (environ 8 % dans l’ancien), garantie et frais de dossier. Sur un bien à 250 000 €, comptez 25 000 à 30 000 € d’apport pour un dossier solide. Sans apport, seuls quelques établissements étudieront votre demande, et votre statut d’indépendant jouera en votre défaveur.
Les banques en ligne sont-elles plus souples avec les freelances ?
C’est un mythe tenace. Les banques en ligne appliquent les mêmes critères HCSF que les établissements traditionnels. Certaines sont même plus strictes car elles automatisent davantage le traitement et laissent moins de place à l’analyse humaine. Le vrai avantage des banques en ligne ? Des frais de dossier souvent réduits. Mais pour un profil complexe comme le vôtre, un interlocuteur humain qui défend votre dossier reste un atout majeur.
L’attestation de finançabilité a-t-elle une valeur juridique ?
Non, ce n’est pas un engagement contractuel de la banque. C’est un document émis par le courtier après analyse de votre dossier, certifiant que vous êtes finançable selon les critères actuels. Sa valeur est avant tout commerciale : face à un vendeur hésitant entre deux offres, l’acheteur muni d’une attestation apparaît plus crédible qu’un candidat sans validation. Ça ne garantit pas le prêt, mais ça sécurise la négociation.
La prochaine étape pour vous
Si vous avez moins de 3 ans d’activité, un courtier n’est pas une option. C’est une nécessité. Les banques généralistes ne prendront pas le temps de décortiquer votre situation. Un courtier spécialisé connaît les établissements qui font exception.
Si vous avez plus de 3 ans d’antériorité mais des revenus fluctuants, la question n’est plus « est-ce que je peux emprunter ? » mais « à quelles conditions et chez qui ? ». C’est précisément ce qu’un courtier comme Pretto détermine en quelques minutes.
Mon conseil avant de vous lancer : rassemblez vos 3 derniers bilans et lancez une simulation gratuite. Vous saurez en 3 minutes si votre projet est finançable et à quel montant vous pouvez prétendre. C’est sans engagement et sans inscription.
La vraie question à vous poser maintenant : combien de temps êtes-vous prêt à perdre en refus bancaires avant de faire appel à quelqu’un qui connaît les règles du jeu ?
Précisions sur les conditions de crédit 2026
- Les taux et conditions mentionnés sont des moyennes constatées en janvier 2026 et varient selon les établissements
- Chaque situation professionnelle et patrimoniale nécessite une analyse personnalisée par un professionnel
- Les règles d’octroi bancaire peuvent évoluer selon les recommandations du HCSF
Risques à considérer :
- Risque de refus si antériorité insuffisante (moins de 3 ans d’activité)
- Risque de conditions défavorables si revenus mal présentés au dossier
- Risque de perte de temps si démarchage bancaire mal ciblé
Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un courtier en crédit immobilier ou un conseiller bancaire spécialisé.